[경기북부 산단 미분양의 늪] '등 돌린 기업' 분양가 문제만이 아니다

경기 북부 산업단지가 겪는 분양 부진은 단순한 ‘재정·분양가 문제’가 아니라 구조적인 원인에서 비롯된 것으로 나타났다. 동두천 국가산업단지의 분양률은 3%, 연천 BIX는 29% 수준에 머물러 있으며, 경기도가 분양 활성화를 위한 대책회의까지 열었지만 현장에서는 “핵심 요인은 여전히 해결되지 않았다”는 진단이 나온다.

18일 중부일보 취재를 종합하면 접근성의 한계가 대표적 병목 요인으로 꼽힌다.

서원석 중앙대학교 도시계획·부동산학과 교수는 “연천·동두천은 행정적으로는 수도권이지만 실제 접근성은 비수도권 지역과 유사하다”며 “고속도로 접근성뿐 아니라 대중교통 빈도, 서울과의 통근 가능 여부 등 생활권 전반이 기업의 위치 결정을 좌우한다”고 말했다.

기업의 인력 확보 환경도 중요한 요소로 지적된다.

서 교수는 “기업은 공장만 짓는 것이 아니라 인력을 불러와야 한다”며 “인구 4~10만 도시 규모로는 배후 인구와 정주 기능을 충분히 갖추기 어려워 기업 유치에 한계가 생긴다”고 설명했다.

정주 인프라 부족은 기업 정착을 가로막는 또 다른 요인이다.

포천·양주는 병원·대형마트·교육시설 등 생활 인프라가 일정 수준 구축돼 있지만, 연천·동두천은 상대적으로 공급 기반이 적다는 평가가 많다. 특히 연구·기술 인력은 정주 매력을 중시해 단순한 분양가 인하나 세제 혜택만으로는 이전을 결정하기 어렵다는 분석이다.

연천 BIX 입주기업 한 대표는 “직원들에게 연천에서의 정주를 설득하는 게 가장 어렵다”며 “행복주택도 기숙사 대체로 쓰기 어렵고, 시내 주거 물량 자체가 많지 않아 젊은 연구직은 정착을 기피한다”고 말했다.

산업 생태계의 부재도 반복되는 문제로 지목된다.

조성택 경기연구원 연구위원은 “북부 산단 대부분은 업종만 배치돼 있을 뿐, 산업 간 연계·R&D·기술 매칭·인재 양성 등을 담당할 혁신센터가 부재하다”며 “기업이 성장할 수 있는 산업 생태계 기반이 만들어지지 않아 공장이 단독으로 존재하는 구조가 이어지고 있다”고 분석했다.

또한 경기 북부는 산단 개발 시기상의 후발주자 한계도 안고 있다. 1990년대부터 산업단지를 조성해온 포천은 기업 집적 효과가 자연스럽게 형성됐지만, 동두천·연천은 개발이 가장 늦게 시작돼 기존 기업 수요를 흡수하기 어려운 구조다.

기업이 체감하는 입지 경쟁력 약화도 현실적인 부담으로 나타난다.

임영주 중기중앙회 경기북부본부 부장은 “연천은 산업 이미지가 약하고 협력업체 네트워크도 부족하다”며 “운송비·물류비·인력 수급을 따져보면 기업 입장에서는 대체지가 많다”고 말했다.

과거에는 저렴한 분양가가 북부 산단의 장점이었으나, 최근 전국적으로 저가 농공단지와 지방 산단이 급증하면서 가격 경쟁력 또한 희석된 상황이다.

특히 인력 수급 난항은 동두천·연천 일대 기업이 공통적으로 지적하는 가장 큰 애로사항이다.

경기북부상공회의소 관계자는 “기업이 동두천·연천 산단을 검토할 때 가장 먼저 묻는 질문이 ‘사람을 구할 수 있느냐’다”며 “분양가보다 인력 확보 가능성이 훨씬 중요한 요소로 작용한다”고 강조했다.

일부 현장에서는 “외국인 노동자조차 근무를 기피한다”는 목소리도 나온다.

종합하면 경기 북부 산단의 분양 부진은 ▶접근성 ▶정주 인프라 ▶산업 생태계 부족 ▶후발 입지 한계 ▶가격 경쟁력 약화 ▶인력 수급 어려움 등 여섯 가지 구조적 요인이 복합적으로 얽힌 결과로 나타났다.

이에 대해 연천군 관계자는 “산단 분양 부진 해소를 위해 교통·입지·업종 재편 등을 단계적으로 검토하고 있다”며 “기업 수요를 높일 수 있는 제도적 장치 마련에도 지자체 차원의 노력을 이어가겠다”고 말했다.

이석중 기자